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公寓大廈管理實務問與答—漏水

Q1	關於浴室天花板漏水，應由何人負擔關於浴室天花板費用？
A	若可確定漏水是樓上住戶所造成，則應由該住戶負擔修繕費用，若無法確定是由何戶所造成，則實務上多以各負擔一半的修繕費為認定。就本案例而言，因為是發生在浴室，故漏水應以樓上住戶所造成的可能性較大，但為免訟累，建議可以各負擔一半為雙方協商的底線，若仍無法達成共識，則僅能由法院裁決。
Q2	樓上有使用露台之住戶加蓋違建導致漏水，應如何處理？
A	露台雖約定由樓上住戶專用，但性質上仍屬公共設施，若因其加蓋違建導致樓下損壞，當應負賠償責任，建議可先至調解委員會聲請調解，以解決爭端。
Q3	頂樓有漏水而需修繕，費用應如何分擔？
A	依公寓大廈管理條例第10 條之規定，應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
Q4	頂樓遮雨蓬造成他人損害由何人負責？
A	應由加蓋遮雨蓬之住戶對他人負損害賠償責任。
Q5	樓上漏水遲遲未修，應如何處理？
A	若經管委會協調不成，則可寄發存證信函請對方盡快進行修繕，並告知之若不修繕，將來恐需負賠償責任。
Q6	因為有漏水而需維修，但樓上住戶不配合修繕，導致無法進行漏水維修工作，應如何？
A	依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款之規定，該住戶有配合修繕之義務，建議可先發函請對方配合修繕，否則可向區公所申請調解。
Q7	樓上漏水，應如何處理？是否需先申請鑑定？
A	建議先找管委會協調，會去區公所調解，若仍不成，則再提起訴訟，請求樓上住戶負擔一半的修繕費用。又建議於訴訟中再申請鑑定，因為於訴訟中透過法院所申請之鑑定，方具有證據能力，且鑑定費用也為訴訟費用之一部，若對方敗訴，也可請求對方負擔該鑑定費用。
Q8	樓上漏水一直都不處理，申請調解也不去，已經提起訴訟應如何？
A	在開庭前仍可與對方協商，並以存證信函告知若不馬上處理，除應負擔的修繕費用外，則因漏水導致損害過大的部分，也應負損害賠償責任。
Q9	因樓上漏水而進入樓下房屋內勘查，對方欲提起刑事告訴，是否會坐牢？
A	若對方有請他人進入之意即不會構成，又若是侵入住宅乃屬輕罪，大多為易科罰金。
Q10	樓上3 樓因陽台加蓋、拆掉……問題，已造成2 樓房子天花板長期漏水，冷氣機也因3 樓漏水而壞掉，已跟該住戶溝通近一年兩個月，對方逃避此問題不願出來解決，甚至派大樓管委4人前往談判，對方也找理由逃避此問題，現在想請問該如何有辦法解決此事？
A	因為漏水的原因，是3 樓住戶所造成，建議與其協商，若協商不成，僅得向法院訴請對方賠償。
Q11	大樓住戶漏水問題, 樓上屋主拖延不處理。
A	首先，依公寓大廈管理條例第12 條的規定，關於樓地板的漏水原則上是由樓上與樓下的住戶各自負擔一半的修繕費用（除非該漏水是可歸責某戶所造成的，則由該戶負擔）。以你的情況而言，對方仍有善意的願意負責，只是基於雙方的時間問題以致遲遲無法處理，所以不妨與對方商量由你這處理漏水的修繕（如需進去對方屋內也先約好時間），屆時費用再各自負擔一半。若真的因為此漏水至法院訴訟，請對方負擔一半的修繕費用是有理由的，若對方遲不處理導致你的損害擴大，則並可一併請求損害賠償。
Q12	大樓為地上25 層建築物，位於四樓之裸空露台為共有部分由四樓區分所有權人專屬使用，而大樓避震伸縮縫位於四樓露台處遇下雨，水會由露台與避震伸縮縫接縫處滲入樓下，其維護修繕之責應由該露台專屬使用人為之或由大樓管理委員會負責。
A	依照公寓大廈管理條例第10 條第1 項之規定，約定專用部分之修繕、管理與維護等費用，由該約定專用部分之使用人負擔費用。因此，本件露台既已約定由四樓住戶專用，則應由該住戶負擔修繕費用。
Q13	頂樓漏水，經建築師公會鑑定, 鑑定結果是施工廠商無法達到防水效果而造成天花板損壞, 請問因施工不當所造成室內損失可否向管委會求償？
A	該施工不當所造成的損害，應依民法侵權行為之規定向施工廠商求償，而非管委會。

　　高雄市政府建管處公寓大廈管理實務彙編
　　公寓大廈管理條例

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