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房屋買賣

2017-02-16

■步驟1：付訂

．確定收受訂金者為屋主本人，或擁有合法代理權。
．先付小訂，約屋價的2∼5％。
．訂金收據中應包括房屋坐落位置、屋價、付款方式、買賣雙方違約罰則、稅費歸屬。

■步驟2：簽約

．簽約當天第二次調閱謄本，再度確認產權完整。
．優先考慮有提供履約保障的交易，由於屋款為專戶控管，對買賣雙方都有保障。
．約定的權利義務要於合約中註明，才能受到法律保障。
．確認簽約人是否為所有權本人或是合法的授權代表人。
．簽約款為扣掉小訂部分，補足至屋價的一成。

■步驟3：用印

．買方須準備第二次付款，通常為屋價的一成。
．賣方須準備產權過戶所需的證明文件。
．用印完畢，代書代為完成公證程序。

■步驟4：申請貸款

．放款利率不斷變動，所謂優惠利率通常只限第一年，如果不具備優惠貸款身分者，可優先選擇經常往來銀行，談判籌碼較大。
．爭取銀行或政府提供的優惠貸款。
．如還款能力許可，優先選擇本金平均償還法，負擔的總利息最少。

■步驟5：完稅

．通常買方繳納契稅與印花稅，賣方繳納土地增值稅。
．雙方各自繳清稅費後，買方第三次付款，通常為屋價的一成，而後開始過戶手續。

■步驟6：過戶

．過戶前第三次調閱土地建物謄本，避免賣方於簽約後又做設定抵押。

■步驟7：交屋

．如無貸款，通常保留屋價一成作為尾款。
．點交項目除原先約定贈品外，確認賣方是否已繳清房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費等。
．如有瑕疵，必須於交屋半年內提出「主張回復」，超過半年即失去此權利。

*************** 買賣過戶流程 ***************

＊辦理買賣過戶手續時間流程

1.[簽約] ＋2.[用印]→ 3.[完稅] → 4.[尾款] 下述天數為工作天係指辦理案件實際上所需之天數，不含星期例假日

1. 簽約＋用印：房屋稅捐處或鄉鎮公所申報契稅；約三～七工作天土地送稅捐處申報增值稅；申報一般增值稅約七～十個工作天；辦理自用住宅優惠稅率約需二十一個工作天貸款部分送銀行估價，徵信，審核，用印～全程約七～十天可完成
2. 完稅：雙方繳清契稅，增值稅。送地政事務所登記過戶～過戶登記約需五天買方貸款部分核准，用印完成。與買賣登記案件同時送地政事務所辦理抵押權設定登記～設定登記需三天。
3. 尾款：過戶與抵押權登記完成買方至銀行開戶對保，撥款。 ※賣方復水，復電完成。同時點交房屋。

＊不動產成交後，買賣雙方應注意些甚麼？下列四項要點您必須瞭解：

一、買賣雙方應備證件二、過戶流程三、買賣雙方應付費用四、現行優惠貸款及其申請方式

(一)不動產成交後買賣雙方準備證件

[賣方準備下列資料]
1. 土地建物所有權狀正本
2. 身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份
3. 印鑑證明書二份（房屋申報契稅用)
4. 印鑑章
5. 最近一期房屋稅及地價稅單
6. 最近一期水電費收據

[買方準備下列資料]
1. 身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份
2. 財力證明（扣繳憑單影本或存摺影本）
3. 保證人身份證影印本乙份。→第2.及3.兩項以買方需要辦理貸款者方需準備，以提供銀行查詢。

(二)過戶時間流程

一般而言，除特殊情況外，自證件齊備開始送件，至案件登記完成，全程約需十五個工作天左右(不含例假日)。
過戶流程及不動產交易的付款方示一般如下：

1.簽約款：雙方簽定買賣合約書，同時交付簽約款（通常三至七天內再行辦理用印）
2.用印款：雙方交付用印款及應備證件，並申報契稅與增值稅，申報契稅（稅單約三至七天下達）至稅捐處申報增值稅（一般增值稅單下達約七至十天）而（自用住宅優惠稅率約二十天左右）
3.完稅款：雙方交付完稅款，繳清契稅增值稅，同時送地政事務所登記（地政事務所過戶時間約需五天）
4.尾款：過戶完成雙方交付尾款並同時交屋

(三)買賣雙方之應付費用如下

賣方應付之費用：
1. 土地增值稅
2. 印花稅
3. 買賣代書費二分之一
4. 塗銷代書費（若出售之不動產仍有貸款者）
5. 仲介服務費用4%

買方應付之費用：
1. 契稅
3. 買賣代書費二分之一
4. 登記費
5. 貸款費用（設定規費、貸款代書費、火險費）
6. 仲介服務費用2%
◎房屋稅及地價稅各自負擔互相補貼

********************購屋十大注意事項********************

1．交易安全：透過專業仲介購屋是保證的第一步，可以看有無合格證照來作為判斷依據。
２．產權是否清楚，應先申請土地、建物登記簿謄本，查閱所有權人、坪數、車位、抵押權等。
３．輻射屋或海砂屋會影響到居住的品質及身體健康，購買之前確認不是輻射屋或海砂屋。合約載明要提出「無輻射證明」或「海砂屋檢測證明」，以免將來交屋之後才發現用的是輻射鋼筋或海砂。可以透過行政院原子能委員會輻射屋網站查詢 http://gamma.aec.gov/ray/house.asp
４．不動產說明書依規定必須記載買賣標的之現況，若說明書中未記載不完全出現買賣糾紛時，造成說明書是舉證的重要資料之一，所以有些消費者會以為不動產說明書與一般商品的說明書相同，但事實上當不動產買賣交易出現糾紛時，不動產說明書將派上用場。
５．如果是新成屋必須查明建商是否已請領建築執照。其次，該執照是否在有效期限內、房屋是否按執照所訂內容規畫和期限施工，也是購買預售屋應該關心的。６．購屋附贈車位的優惠也要注意，車位坪數可能已灌入房屋坪數中。確認房屋實際面積、平面或機械車位？車位狀況、大小？並於合約中註明。分攤及分管是否合理？購買車位時，要將車位的分攤方式詳細述明，車位的範圍應包含車位本身、車道以及停車場出入口，且必須簽訂分管契約書，並於買賣契約書中註明。
７．公共設施的部份，公共設施的分攤會影響所購買房屋的室內使用空間，在購買之時應將分攤的比例明確的訂定出來，以免室內面積縮水。
８．合約書還要明訂房屋興建應該是將房屋能正常使用時，才能交給買方客戶，能正常使用的定義，應為各戶的水錶、電錶均己裝設完成。因此向自來水公司及電力公司申請水電接通（外水外電）的接管費用，應在合約書中明確約定清楚是由誰來負擔。
９．仔細確認房屋面積之正確性，一般房屋產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。買方在給付定金之前，應詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。
１０．對於契稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，應明確註明由買方或賣方繳納，以免日後造成紛爭。

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2017-02-16

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